Comment acheter aux enchères ?

Les ventes aux enchères publiques se déroulent devant le Juge de l'exécution du Tribunal Judiciaire dans le ressort duquel sont situés les biens (sauf en matière de liquidation judiciaire ou de succession et partage).

 

LES DEMARCHES À ACCOMPLIR

Avant tout, il est fortement recommandé de visiter le bien. Les visites sont assurées par un commissaire de justice, à une date et heure fixées à l’avance, généralement deux semaines avant l'audience d'ajudication. Il n’est pas utile de prendre rendez-vous, à la date et à l'heure de la visite qui sont indiquées sous chacun des biens mis en vente sur ce site, le commissaire de justice se présente pour réaliser la visite, qu'il y ait ou non des amateurs. 

Si vous êtes intéressé par un bien vendu aux enchères, vous devrez obligatoirement prendre contact avec un avocat inscrit au Barreau dans le ressort duquel le bien est mis en vente. Cela est obligatoire, car c’est l’avocat qui, le jour de l’audience, portera des enchères en votre nom.

L’avocat vous conseillera, vous accompagnera dans votre projet et vous donnera toutes informations utiles concernant la consistance des biens, le déroulement de la vente, le montant des frais à prévoir et les conséquences de votre acquisition.

L’avocat que vous contacterez vous demandera de lui fournir divers documents.

ATTENTION, les Avocats ne sont autorisés à porter d'enchères que pour une seule personne.

Il est donc vivement conseillé de contacter un cabinet dans les plus courts délais pour ne pas être pris au dépourvu. C'est donc le prix de la course.

 

LES DOCUMENTS À FOURNIR AVANT LA VENTE

Vous trouverez en cliquant sur le lien "L'Adjudication", la liste de tous les renseignements et documents que vous devrez remettre à votre Avocat. 

Il est conseillé de les lui remettre dans un délai raisonnable afin qu'il ait le temps matériel de constituer votre dossier. 

 

L’AUDIENCE DE VENTE

Elle se déroule à la barre du Tribunal Judiciaire, sous le contrôle du juge de l’exécution.

Le montant de l’enchère minimale est en général fixé par le cahier des conditions de vente.

Le délai durant lequel les avocats doivent porter une enchère est de 90 secondes. Ce délai est décompté grâce à un chronomètre, qui est remis à zéro à chaque nouvelle enchère. Si aucune enchère n’est portée à l’expiration des 90 secondes, c’est le dernier avocat qui a parlé qui remporte la vente.

Il dépose alors une déclaration d’adjudicataire, dans laquelle il révèle l’identité de l’acquéreur.

Vous aurez au préalable indiqué le régime fiscal auquel vous souhaitez être soumis, pour le calcul des droits de mutation (voir infra).

Si vous n’êtes pas déclaré adjudicataire, le chèque de banque que vous avez fourni vous sera rendu.

Après la vente, il y a une possibilité de surenchère (sauf si le bien est déjà vendu sur surenchère) pendant un délai de 10 jours.

La vente ne devient définitive que si aucune surenchère n'est déclarée dans le délai de 10 jours. 

En revanche, si une personne intéressée déclare une surenchère, l'enchère prononcée initialement est anéantie, le bien reste toujours dans le patrimoine de son propriétaire jusqu'à la prochaine vente aux enchères sur surenchère. 

Vous trouverez en cliquant sur le lien "La surenchère", les détails de cette étape possible de la procédure. 

 

VOUS AVEZ ÉTÉ DÉCLARÉ ADJUDICATAIRE

Si vous avez été déclaré adjudicataire, vous serez immédiatement propriétaire, mais votre acquisition ne sera définitive, ainsi qu'expliqué précédemment, qu’à l’issue du délai de surenchère (dix jours).

Il vous faudra alors régler diverses sommes, dont les montants vous seront indiqués par votre avocat. Il est précisé qu’il n’y a pas de frais de notaire.

Vous trouverez sur la page de chacun des biens mis en vente sur ce site, un simulateur vous permettant de calculer les frais à régler si vous êtes déclaré adjudicataire. 

 

* Les frais préalables et émoluments

Le paiement des frais préalables et de l'émolument de vente doit intervenir dans le délai d’un mois de l’adjudication définitive, à peine de réitération des enchères. (Vous trouverez en cliquant sur le lien "La réitération des enchères", les détails de cette sanction possible en cas de non paiement du prix.)

- Les frais préalables : ce sont tous les frais qui ont été exposés pour parvenir à la vente (actes de commissaires de justice, diagnostics, publicités…). Ces frais sont contrôlés et taxés par le juge.

Leur montant étant variable selon la procédure engagée, il vous sera indiqué par votre avocat quelques jours avant la vente et ils sont annoncés le jour de l'audience de vente par l'Avocat qui poursuit la vente et par le juge qui ordonne la vente. 

- Les émoluments : leur montant résulte d'une tarification arrêtée par voie réglementaire.

Ces frais et émoluments doivent être payés par l’adjudicataire en sus du prix de vente et il vous seront annoncés par votre Avocat dès que l'Avocat qui aura poursuivi la vente les lui aura fait connaître. 

* Le prix de vente

En général, le règlement du prix d'adjudication doit intervenir dans le délai de deux mois à compter de l'adjudication définitive, à peine de réitération des enchères.
Le délai est de trois mois en matière de vente sur liquidation judiciaire.

Si le paiement intégral du prix intervient dans le délai de deux mois de la vente définitive, l’acquéreur ne sera redevable d’aucun intérêt.

Passé ce délai de deux mois, le prix de vente ou le solde du prix de vente restant dû sera augmenté de plein droit des intérêts calculés au taux légal à compter du prononcé du jugement d’adjudication.

Passé le délai de 4 mois après le jugement d’adjudication, le taux d’intérêt légal sera majoré de 5 points et ce jusqu’à complet paiement, sans préjudice de la poursuite d’une réitération des enchères, conformément aux clauses et conditions générales du cahier des conditions de la vente.

En matière de vente sur liquidation judiciaire, l'adjudicataire est redevable d'un intérêt au taux légal à compter de la vente définitive.

* Les droits de mutation

Ces droits sont dus au Trésor Public et vous seront indiqués par votre avocat qui recevra une facture de la part du Trésor.

Ces droits ne sont pas les mêmes selon le régime fiscal auquel vous avez choisi d’être soumis. Ce choix doit être formulé auprès de votre avocat avant la vente, et sera indiqué au Juge par votre Avocat lors de l'audience si vous êtes déclaré adjudicataire. 

- Vous achetez en qualité de marchand de biens ou, si vous n'êtes pas marchand de biens, vous prenez l’engagement de revendre le bien dans les cinq ans :

Sous certaines conditions, vous avez la possibilité de prendre l’engagement de revendre le bien que vous avez acquis dans un délai de cinq ans suivant l’adjudication.
Dans cette hypothèse, et sous réserve de remplir les conditions fixées par la loi, les droits de mutation que vous aurez à régler s’élèveront à 0,715% du prix d’acquisition (au 1/04/2017).

Si vous n’avez pas vendu le bien dans les cinq ans, l’administration fiscale vous redressera de la différence.

- Si vous ne prenez pas l’engagement de revendre le bien dans les cinq ans, les droits de mutation s’élèvent alors à 5,80665% du prix d’acquisition.

ATTENTION, il est très important d'apporter cette précision à votre Avocat car le jugement d'adjudication qui vous déclarera adjudicataire devra mentionner le régime fiscal que vous aurez choisi.

Dès que vous aurez payé les frais de vente, l'Avocat qui a poursuivi la vente en avisera le greffe du tribunal qui adressera le Jugement d'adjudication au service de l'enregistrement du département du lieu de l'immeuble, lequel calculera alors le montant des droits de mutation que vous devrez payer au Trésor Public par virement bancaire. 

Ce montant sera calculé en tenant compte de la déclaration faite par votre Avocat lors de l'adjudication relativement au régime fiscal que vous aurez choisi. 

Et ce ne sera qu'après que vous aurez payé les droits de mutation que le Trésor Public renverra au greffe du Tribunal le jugement d'ajudication qui portera la mention de l'enregistrement. 

APRÈS LA VENTE

Une fois que la vente sera devenue définitive, votre Avocat devra attendre que le greffe du Tribunal lui ait remis la copie exécutoire portant la mention de l'enregistrement apposée par le Trésor Public après paiement des droits de mutation. 

Dès que le greffe lui aura délivrée cette copie exécutoire enregistrée du jugement, votre Avocat procèdera alors à la publication du jugement auprès du Service de la Publicité Foncière, afin que la vente intervenue devienne opposable aux tiers. 

Il est important de savoir que vous ne pourrez revendre le bien que vous aurez ainsi acheté aux enchères, qu'une fois que le jugement d'ajudication enregistré aura été publié au Service de la Publicité Foncière.